议中小型房地产企业的合作开发
摘要：面对国家政策的不断调控和大型房地产企业的竞争，合作开发无疑成为中小型房地产企业发展的必由之路。目前对房地产合作开发的研究较少，且集中在对法律方面的研究。
关键词：中小型房地产企业；房地产融资；合作开发
自2010年开端，国家不断加强对房地产职业的宏观调控，各地方也连续出台了调控方针，大型房地产企业亦在“攻城掠地”抢占商场，中小型房地产开发企业面对宏大的生计压力，协作开发成为它们生计与开展的必定挑选。
一、中小型房地产企业协作开发的必要性
（一）宏观调控下中小房地产企业融资更难
1、宏观调控下房地产企业储藏的土地出手难
（1）开发商囤积许多土地。房地产职业的高额赢利招引了许多资金进入到房地产商场，这必定使得土地供应的竞赛愈加剧烈。据国家计算局计算，2005年前11个月，我国置办土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方；2005年全国房地产百强企业共储藏土地面积4亿平方。
（2）国家加大了对房地产开发企业搁置土地的处置力度。在2008年里，整理搁置土地毫无疑问成为房地产方针调控的在重头戏。2008年1月，国务院办公厅下发《国务院关于促进节省集约用地的告诉》（国发〔2008〕3号），告诉指出：一是优先开发运用闲暇、抛弃、搁置和低效运用的土地，努力进步建立用地运用功率；二是严厉执行搁置土地处置方针，即土地搁置满两年、依法应当无偿回收的，坚决无偿回收，重新安排运用。关于囤积土地的开发商而言，往往采纳三种方法处置手中的土地：筹集资金自主开发；转让土地；与其他企业协作开发。
2、取得房地产开发土地的门槛进步
2006年8月国土资源部下发的新标准施行，清晰了必须归入招、拍、挂出让国有土地的六类景象，进一步完善了土地运用权的出让准则，严厉控制了划拨土地和协议出让土地的规模。2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合公布了《土地储藏办理方法》，此方法又进一步完善了土地储藏准则，使得土地供应愈加标准和严厉。一系列土地调控方针的出台，进步了征地本钱和房地产开发企业取得土地的门槛。
（二）国内房地产职业本身特色
房地产是典型的资金密集型职业，关于房地产企业来说，土地和资金是企业的生命，无论是土地的采办仍是项意图开发都离不开高额资金的撑持。而且，国内房地产企业以中小房地产企业居多，它们存在本身开发资质低、自有资金少、负债率高，融资难的问题一向困惑着中小房地产企业。
此外，国内房地产职业到达10%的净赢利（家电业2%，IT业2%-3%）招引了其他职业有实力的大型企业参与房地产开发的大军中，使得房地产商场的竞赛愈加剧烈，还也让中小房地产开发企业的日子更伤心。因而，在种种不利条件之下，协作开发无疑会成为中小房地产企业开展的必经之路。
二、中小型房地产企业协作开发的界说及类型
（一）协作开发的界说
协作开发，分为狭义的协作开发和广义的协作开发。狭义的协作开发指的是两边当事人约好，由一方供给建立用地运用权，别的一方供给资金、技能、劳务等协作开发土地、修建房产项目等，共担危险，同享收益的房地产开发方法。而广义上的协作开发，则是指任何由两方协作进行房地产开发项意图都可以归入协作开发房地产的领域。本文只评论广义的协作开发。
（二）协作开发的类型
中小型房地产企业协作类型主要有两种：严密型协作和松懈型协作。
1、严密型协作
严密型协作，指协作的各方一起出资、组成新的具有法人资格的经济实体。其特色是：参与协作的方法是出资；组成的经济实体具有法人资格；协作各方一起运营、共负盈亏，仅以本人出资的产业为限承当职责。
可是，严密型协作事例比拟罕见，由于这种类型的协作开发方法周期长、危险大，往往涉及到法令问题，如股权转让、股权之争、比例之争等。
2、松懈型协作
松懈型协作，指协作各方一起出资、一起运营，组成一个合伙性质的、不具备法人条件的经济联合组织。当时最常见的协作开发方法多选用松懈型协作，由于该形式相互之间束缚性较小，危险亦较小，可是也会存在各类法令危险。（三）中小型房地产企业协作开发存在的问题
当时，许多中小房地产开发企业曾经知道到协作开发的重要性和必要性，而且去开端理论，但在协作中却经常呈现一些必要或不必要的胶葛，呈现胶葛的缘由许多，其剖析如下：
1、中小型房地产企业本身问题
（1）由于各个中小企业本身开发资质低、自有资金少、负债率高级缘由，形成企业信用度不高，使得企业之间缺少信赖，也就失去了协作的根底。
（2）一些中小企业对本人所具有优势资源缺少客观、理性的评价。不能充分知道和评价本人的优势资源，对本人需求什么样的协作目标缺少理性剖析和清醒的知道。形成企业在挑选协作目标时，往往只看对方的资金实力，而不从能否与本身企业能否相容、匹配、互补等归纳条件来做决议计划。
（3）中小型房地产开发企业从业人员法令观念淡漠。房地产开发投入资金宏大，开发周期长，房地产协作开发的两方或多方承当的危险大，一旦呈现问题，两边当事人的利益丢失就是宏大的，因而慎重、标准、合法的协作开发合同是保证企业利益的重要依据。可是，中小型房地产开发企业从业人员法令观念淡漠，对协作开发合同的知道不敷。
2、关联的法令法规不健全，职业缺少有用的监督和办理
一个职业的安康开展离不开完善的法令准则的撑持和维护，关于房地产协作开发亦如此。不论是采纳松懈型协作方法，抑或是严密型协作方法，都需求有健全的法令法规撑持与束缚。可是当时，在协作开发方面缺少有用的法令法规监督、束缚。
此外，由于中小房地产企业的运营、办理能力有限等缘由，在房地产协作过程中，中小房地产企业必定需求征询一些法令、管帐等参谋组织，但当时国家对这些组织的标准少，招致这些组织不满足中立。
三、对协作开发的一些主张
（一）中小型房地产开发企业要认清形势，转变思想，活跃推动相互间的协作开发
榜首，面对国家的宏观调控以及对房地产商场的标准，中小房地产企业要及时转变思想，仔细剖析本身企业及本职业面对的状况，在清晰掌握本身优势和下风根底上活跃推动与其他企业的协作。
第二，在挑选协作目标，特别是战略协作企业时分，不能仅看对方的实力，更要思索对方与本身能否相容、匹配、互补。挑选协作者需求思索两边战略目标的一致性、企业优势互补性、企业文化的兼容性、企业协作及资源整合的控制性。
第三，签定齐备的协作开发合同。房地产协作开发合同内容杂乱标的宏大，实行期限长，两边利益互不相让，极易引发胶葛，而一旦产生胶葛，由于当时我国相应的法令规定尚不具体，理论中对其法令性质知道纷歧，诉讼周期普通都很长，结果难以预测，因而，签定协作开发合同一定要慎重。在合同中，要清晰两边的职责，对每一项责任和权益做具体约好，注重违约约好。
（二）建立健全法令法规，完善职业监督机制
建立健全法令法规，完善职业监督机制，促进中小型房地产企业的安康开展。中小型房地产要想开展，必须有国家方针撑持和法令的保证，特别是在协作开发问题上，更需法令的标准与束缚。还，要加强职业内部监督，进步职业本身的自律性。
关键词：中小型房地产企业；房地产融资；合作开发
自2010年开端，国家不断加强对房地产职业的宏观调控，各地方也连续出台了调控方针，大型房地产企业亦在“攻城掠地”抢占商场，中小型房地产开发企业面对宏大的生计压力，协作开发成为它们生计与开展的必定挑选。
一、中小型房地产企业协作开发的必要性
（一）宏观调控下中小房地产企业融资更难
1、宏观调控下房地产企业储藏的土地出手难
（1）开发商囤积许多土地。房地产职业的高额赢利招引了许多资金进入到房地产商场，这必定使得土地供应的竞赛愈加剧烈。据国家计算局计算，2005年前11个月，我国置办土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方；2005年全国房地产百强企业共储藏土地面积4亿平方。
（2）国家加大了对房地产开发企业搁置土地的处置力度。在2008年里，整理搁置土地毫无疑问成为房地产方针调控的在重头戏。2008年1月，国务院办公厅下发《国务院关于促进节省集约用地的告诉》（国发〔2008〕3号），告诉指出：一是优先开发运用闲暇、抛弃、搁置和低效运用的土地，努力进步建立用地运用功率；二是严厉执行搁置土地处置方针，即土地搁置满两年、依法应当无偿回收的，坚决无偿回收，重新安排运用。关于囤积土地的开发商而言，往往采纳三种方法处置手中的土地：筹集资金自主开发；转让土地；与其他企业协作开发。
2、取得房地产开发土地的门槛进步
2006年8月国土资源部下发的新标准施行，清晰了必须归入招、拍、挂出让国有土地的六类景象，进一步完善了土地运用权的出让准则，严厉控制了划拨土地和协议出让土地的规模。2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合公布了《土地储藏办理方法》，此方法又进一步完善了土地储藏准则，使得土地供应愈加标准和严厉。一系列土地调控方针的出台，进步了征地本钱和房地产开发企业取得土地的门槛。
（二）国内房地产职业本身特色
房地产是典型的资金密集型职业，关于房地产企业来说，土地和资金是企业的生命，无论是土地的采办仍是项意图开发都离不开高额资金的撑持。而且，国内房地产企业以中小房地产企业居多，它们存在本身开发资质低、自有资金少、负债率高，融资难的问题一向困惑着中小房地产企业。
此外，国内房地产职业到达10%的净赢利（家电业2%，IT业2%-3%）招引了其他职业有实力的大型企业参与房地产开发的大军中，使得房地产商场的竞赛愈加剧烈，还也让中小房地产开发企业的日子更伤心。因而，在种种不利条件之下，协作开发无疑会成为中小房地产企业开展的必经之路。
二、中小型房地产企业协作开发的界说及类型
（一）协作开发的界说
协作开发，分为狭义的协作开发和广义的协作开发。狭义的协作开发指的是两边当事人约好，由一方供给建立用地运用权，别的一方供给资金、技能、劳务等协作开发土地、修建房产项目等，共担危险，同享收益的房地产开发方法。而广义上的协作开发，则是指任何由两方协作进行房地产开发项意图都可以归入协作开发房地产的领域。本文只评论广义的协作开发。
（二）协作开发的类型
中小型房地产企业协作类型主要有两种：严密型协作和松懈型协作。
1、严密型协作
严密型协作，指协作的各方一起出资、组成新的具有法人资格的经济实体。其特色是：参与协作的方法是出资；组成的经济实体具有法人资格；协作各方一起运营、共负盈亏，仅以本人出资的产业为限承当职责。
可是，严密型协作事例比拟罕见，由于这种类型的协作开发方法周期长、危险大，往往涉及到法令问题，如股权转让、股权之争、比例之争等。
2、松懈型协作
松懈型协作，指协作各方一起出资、一起运营，组成一个合伙性质的、不具备法人条件的经济联合组织。当时最常见的协作开发方法多选用松懈型协作，由于该形式相互之间束缚性较小，危险亦较小，可是也会存在各类法令危险。（三）中小型房地产企业协作开发存在的问题
当时，许多中小房地产开发企业曾经知道到协作开发的重要性和必要性，而且去开端理论，但在协作中却经常呈现一些必要或不必要的胶葛，呈现胶葛的缘由许多，其剖析如下：
1、中小型房地产企业本身问题
（1）由于各个中小企业本身开发资质低、自有资金少、负债率高级缘由，形成企业信用度不高，使得企业之间缺少信赖，也就失去了协作的根底。
（2）一些中小企业对本人所具有优势资源缺少客观、理性的评价。不能充分知道和评价本人的优势资源，对本人需求什么样的协作目标缺少理性剖析和清醒的知道。形成企业在挑选协作目标时，往往只看对方的资金实力，而不从能否与本身企业能否相容、匹配、互补等归纳条件来做决议计划。
（3）中小型房地产开发企业从业人员法令观念淡漠。房地产开发投入资金宏大，开发周期长，房地产协作开发的两方或多方承当的危险大，一旦呈现问题，两边当事人的利益丢失就是宏大的，因而慎重、标准、合法的协作开发合同是保证企业利益的重要依据。可是，中小型房地产开发企业从业人员法令观念淡漠，对协作开发合同的知道不敷。
2、关联的法令法规不健全，职业缺少有用的监督和办理
一个职业的安康开展离不开完善的法令准则的撑持和维护，关于房地产协作开发亦如此。不论是采纳松懈型协作方法，抑或是严密型协作方法，都需求有健全的法令法规撑持与束缚。可是当时，在协作开发方面缺少有用的法令法规监督、束缚。
此外，由于中小房地产企业的运营、办理能力有限等缘由，在房地产协作过程中，中小房地产企业必定需求征询一些法令、管帐等参谋组织，但当时国家对这些组织的标准少，招致这些组织不满足中立。
三、对协作开发的一些主张
（一）中小型房地产开发企业要认清形势，转变思想，活跃推动相互间的协作开发
榜首，面对国家的宏观调控以及对房地产商场的标准，中小房地产企业要及时转变思想，仔细剖析本身企业及本职业面对的状况，在清晰掌握本身优势和下风根底上活跃推动与其他企业的协作。
第二，在挑选协作目标，特别是战略协作企业时分，不能仅看对方的实力，更要思索对方与本身能否相容、匹配、互补。挑选协作者需求思索两边战略目标的一致性、企业优势互补性、企业文化的兼容性、企业协作及资源整合的控制性。
第三，签定齐备的协作开发合同。房地产协作开发合同内容杂乱标的宏大，实行期限长，两边利益互不相让，极易引发胶葛，而一旦产生胶葛，由于当时我国相应的法令规定尚不具体，理论中对其法令性质知道纷歧，诉讼周期普通都很长，结果难以预测，因而，签定协作开发合同一定要慎重。在合同中，要清晰两边的职责，对每一项责任和权益做具体约好，注重违约约好。
（二）建立健全法令法规，完善职业监督机制
建立健全法令法规，完善职业监督机制，促进中小型房地产企业的安康开展。中小型房地产要想开展，必须有国家方针撑持和法令的保证，特别是在协作开发问题上，更需法令的标准与束缚。还，要加强职业内部监督，进步职业本身的自律性。
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